Обращение в суд является одним из самых распространенных способов защиты нарушенного права. Количество судебных споров растет с ростом оборота недвижимости. К ним относятся: споры о признании сделок недействительными, их расторжении, о разделе жилого дома, разделе совместного имущества супругов, о границах земельных участков, о регистрации сделок и перехода права собственности по ним.

Все больше граждан обращаются в суд за признанием права на квартиры, жилые дома, земельные участки под ними, садовые участки, гаражи. Большинство таких обращений в суд связано с тем, что граждане (организации) своевременно не оформляли права на имущество, не регистрировали их в БТИ, земельном комитете, не оформляли в надлежащее время сделки между собой, неосмотрительно относились к выдаваемым им документам.

В отличие от судопроизводства, где могут представляться различные доказательства, пояснения, при государственной регистрации прав и сделок требуются письменные документы, которые однозначно свидетельствуют, что сделка законная, а право у заявителя на кон-кретный объект бесспорно возникло.

Конечно, регистрирующий орган не дает полную гарантию защищенности зарегистрированного права от возможности его оспаривания в суде. В практике в адрес регистрационной службы высказываются замечания, как в излишней придирчивости, формализме, так и в недостаточной, с точки зрения оппонента, юридической проверке представляемых документов. К сожалению, законодатель не очертил полно пределы правовой экспертизы, проводимой государственным регистратором. Есть обязательные требования, а остальные вопросы, исходя из принципа наименьшего вмешательства государства в частные дела, участниками гражданского оборота должны решаться самостоятельно. Так, регистрационная служба проверяет законности сделки, но в её полномочия не входит проверка реального расчета между сторонами. Когда стороны указывают в договоре, что оплата произведена полностью, то регистрирующему органу приходится брать это за основу.

В сфере недвижимости типовых договоров нет (если только они не связаны с государственным субсидированием), стороны сами формируют условия договора и должны действовать добросовестно и осмотрительно, внимательно читать условия договора, продумывать все его последствия, в том числе, связанные с возможными спорами, с уплатой налога и налоговыми вычетами.

Продавая, даря квартиру, дом, помните, что вы лишаетесь жилья, т. к. новый собственник вправе выселить вас, даже если имелась договоренность, что вы будете продолжать жить в вашей бывшей квартире. В последние годы возросло количество судебных споров, где новый собственник выходит с иском о выселении прежнего, а тот, в свою очередь, заявляет, что сделка по продаже (дарению) недействительная, т. к. он совершил её под влиянием заблуждения, обмана либо не понимал значения своих действий (был невменяем).

Пожилым людям нужно знать, что если они хотят передать (переоформить) квартиру другому человеку под условием, что этот человек будет за ними ухаживать, то следует заключать договор пожизненного содержания с иждивением (ренты), а не договор дарения. Дарение не предполагает встречных обязательств.

Если вы занимаете деньги, то в счет обеспечения их возврата с кредитором правильней заключить договор залога квартиры, а не её продажи, так как после уплаты долга обратно квартиру вы можете не получить.

Выдавая доверенность, желательно в ней предусмотреть, какую сделку от вашего имени должен совершить представитель – продажу, дарение, мену, каким образом вам должны быть перечислены деньги за имущество, примерно за какую сумму вы хотите, чтоб ваша недвижимость была продана. И не стоит стесняться говорить об этом нотариусу либо иному лицу, составляющему для вас доверенность, потому что споров, связанных с тем, что представитель исполнил поручение не так, как этого желал собственник, немало.

Если, чтобы вернуть имущество, вам все же пришлось обратиться в суд с иском о расторжении договора, признании его недействительным, не забудьте в иске поставить требование об определении юридической судьбы недвижимого имущества, то есть, кому в собственность должен быть передан спорный объект. Именно решение суда, определяющее, за кем признано оспариваемое право, будет являться основанием для восстановления и государственной регистрации ранее прекращенного права собственности.

Любое судебное решение должно быть не только законным, но и исполнимым, в том числе и для целей государственной регистрации права, сделки. И здесь не последнюю роль играет, насколько правильно сформулированы были истцом требования.

Так, если о признании права на один объект заявляют несколько человек, то речь должна идти о праве общей долевой собственности с определением доли в праве каждого.

Необходимо различать понятия "доля" и "часть". Если спор идет о неделимом объекте, находящимся в собственности нескольких лиц, и вопрос о разделе его в натуре не ставится, то должно признаваться право на долю в общей собственности, а не на долю объекта (земельного участка, жилого дома).

При реальном разделе общая долевая собственность прекращается, каждый становится собственником уже самостоятельной части когда-то целого объекта. Для государственной регистрации права на выделенную часть объекта необходим кадастровый паспорт именно этой части. Здесь также важно, чтобы описание, как минимум в адресе, площади объекта, приведенное в судебном решении, совпадало с характеристиками, указанными в кадастровом (техническом) паспорте.

По имущественным, денежным спорам не забывайте своевременно ставить перед судом вопрос о принятии обеспечительных мер (ареста) в отношении принадлежащего ответчику имущества. И побеспокойтесь, чтобы определение суда было направлено в регистрирующий орган. В практике имелись случаи, когда гражданин обращался за регистрацией на основании судебного решения о признании за ним права собственности, но объект к тому времени уже был продан. Судебное решение здесь будет неисполнимо до разрешения судебного спора, уже с новым обладателем зарегистрированного права собственности.

Десятки лет собственники жилых домов не оформляли права на земельные участки, расположенные под домом, не видя в этом необходимости. Сейчас земля приобретает большую значимость, особенно в городе. По законодательству собственник жилого дома может выкупить либо приобрести бесплатно земельный участок. В одних случаях для этого необходимо сначала обратиться в администрацию города, района, в других – сразу в регистрирующий орган, если право собственности на земельный участок возможно зарегистрировать в упрощенном порядке. Однако, несмотря на внешнюю простоту закрепленного порядка, значительное количество граждан устанавливают свои права на земельные участки, обращаясь в суд. Во многом это связано с утерей документов, отсутствием, невозможностью получения подлинных документов, удостоверяющих права на земельный участок. А без документа о выделении земельного участка гражданину право на него не может быть зарегистрировано даже по "дачной амнистии". Как правило, суды удовлетворяют иски о признании за собственниками жилых домов права на земельные участки.

Однако практика судов в последнее время складывается по-разному. В одних случаях суд признает право на земельные участки в фактических границах согласно выданному кадастровому плану (паспорту). В других случаях право признается исходя из первичных документов, свидетельствующих о наличии права собственности на земельный участок.