С наступлением весны как всегда разгораются страсти по земельным вопросам, которые подогрелись еще новым Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)». Особую роль в этих вопросах играют земельные доли, которые были предоставлены гражданам в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Специалистами Комзема по Чувашской Республике и его подразделениями на местах в течение ряда лет ведется целенаправленная работа по разъяснению положений Указа Президента РФ от 07.03.96 №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Как же реально разрешать все возникающие вопросы? Основных проблем здесь две. Первая - социально-экономическая. - Это то, что землей в конечном итоге распоряжаются собственники, то есть коллектив граждан, а не руководство сельхозпредприятия, что означает определенную зависимость этого руководства от собственников. При этом за нее надо больше платить (не только земельный налог, но и какую-то сумму собственникам земельных долей). Вторая проблема - организационно-правовая, т. е. действующие нормы, регулирующие оборот земельных долей, не совсем приспособлены к существованию многих сотен и тысяч собственников земли, состав которых к тому же постоянно меняется. Гражданский кодекс РФ, определяя порядок распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, специально устанавливает объем правомочия участника данной собственности по распоряжению его долей. Согласно ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по собственному усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. В ч.2 ст.246 ГК РФ утверждено принципиальное положение - каждый участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Следовательно, для распоряжения долей не требуется согласия других сособственников. Конституция РФ, утверждая в ст.36 свободу земельного собственника в распоряжении принадлежащей ему на праве собственности землей, определяет также пределы этой свободы. Недопустимо причинение вреда окружающей среде и нарушение прав и законных интересов других лиц. Это конституционное положение подтверждает также ст. 209 ГК РФ. Реализовать конституционные права по распоряжению своей земельной собственностью собственник земельной доли может только при наличии у него документа, удостоверяющего право собственности на землю. При организации крестьянского (фермерского) хозяйства, расширении за счет земельной доли личного подсобного хозяйства, при передаче земельных долей в аренду КФХ и сторонним сельскохозяйственным и другим предприятиям необходимо выделение земельных долей в натуре. Все остальные разрешенные законодательством сделки с долями могут осуществляться без выдела земельной доли в натуре. После вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» значительно упростилась процедура совершения сделок с земельными долями. В п. 1 ст. 12 Закона указано: когда собственников земельных долей более пяти, то правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных Законом об обороте земель в части упрощенного порядка извещения участников долевой собственности, упрощенного порядка выделения в натуре земельного участка в счет земельной доли и в части упрощенного порядка принятия решений по владению, пользованию земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Упрощенный порядок продажи земельной доли заключается в том, что продавец не обязан именно в письменной форме извещать остальных собственников долей о своем намерении продать долю, как это требует ст. 250 ГК РФ, а может сделать это также путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники долевой собственности извещены надлежащим образом и могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки. Также упростился порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности. Теперь не требуется получать на это согласие у всех остальных собственников земельных долей. О своем намерении выделить долю только в письменной форме - достаточно опубликовать сообщение в СМИ. В нем надо указать предполагаемое местонахождение выделяемого земельного участка и размер компенсации, которая будет выплачиваться остальным собственникам долей в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося участка. Если от других собственников долей в течение месяца не поступят возражения, то предполагаемое (заявленное) местонахождение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (земельных долей), считается согласованным и землеустоительные органы могут установить границу участка в натуре. В случае спора о местонахождении выделяемого участка такой спор разрешается собственниками земельных долей с использованием согласительных процедур, в том числе путем принятия решения на общем собрании собственников земельных долей, либо в судебном порядке. Много жалоб поступает на отказ руководителей сельхозорганизаций от заключения договора аренды земельной доли. Типичный аргумент при отказе: мы вашу долю не обрабатываем, она расположена в том массиве, который нам не нужен, забирайте долю и обрабатывайте ее сами. При этом сплошь и рядом имеет место ситуация, когда реально сельхозпредприятие обрабатывает весь земельный массив, находящийся в общей долевой собственности граждан, но использование земли при этом не оплачивает, ссылаясь на отсутствие арендного договора. Собственник земельной доли, безусловно, имеет право на получение компенсации за использование своей доли хозяйством. Размер такой компенсации может быть установлен как соглашением сторон, так и судом. К сожалению, люди обладая долями размером в несколько гектаров, абсолютно безразлично относятся к судьбе этой земли. Они считают свидетельства о праве собственности на земельные доли простой бумагой, не имеющей никакой ценности. Связано это с тем, что фактически земельная доля есть лишь право на определенное количество земли, которая не определена в натуре. В связи с этим владелец не имеет настоящего чувства собственника. Действие этого фактора усиливается фактором экономическим, который выражается в том, что упомянутый выше доход от собственности в виде арендной платы крайне низок и не дает предпосылок для роста влияния института земельных долей на повышение благосостояния людей. Все это приводит к тому, что руководители хозяйств, использующие земельные массивы собственников земельных долей, сдают эту землю в аренду, продают ее, распоряжаются иными способами. Кроме того, в последнее время многие сельзозпредприятия обанкротились, реорганизовались либо ликвидировались. Собственники же земельных долей равнодушно наблюдают за происходящим, ничего не предпринимая. Во исполнение Указа Президента Чувашской Республики от 27.12.2002 №145 «О внедрении системы обслуживания граждан и юридических лиц по принципу «одно окно» в Чувашской Республике» с 2003 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Чувашской Республике организовал пока еще новый вариант оказания населению консультативно-правовой и посреднической помощи по вопросам,связанным с земельными участками. Каждого третьего из обращающихся за консультациями по вопросам регулирования земельных отношений интересует порядок реализации предоставленных законом прав на земельные доли. Многих граждан интересует проблема получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, организации крестьянского (фермерского) хозяйства. Разумеется, в рамках одной публикации трудно комментировать порядок совершения всех сделок с земельными долями. Обычно интересующиеся этими подробностями обращаются в районные и городские подразделения Комзема по Чувашской Республике либо приходят на прием к специалистам Комитета. Кроме того, все возникающие вопросы широко освещаются в средствах массовой информации Чувашской Республики. А. ИВАНОВ, консультант по правовым вопросам Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Чувашской Республике.